Blogi

Kopības lēmums ir saistošs visiem mājas dzīvokļu īpašniekiem, arī tiem, kas nepiedalījās vai balsoja „pret”. Bet tikai tad, ja ir ievērota likumā noteiktā procedūra. Ja procedūra pārkāpta, jebkurš īpašnieks var lūgt tiesai atzīt lēmumu par spēkā neesošu. Parasti to var darīt 3 mēnešu laikā, kopš īpašnieks uzzināja par lēmumu, bet ne vēlāk kā gada laikā no pieņemšanas; ja lēmums ir pretējs likumam — jebkurā laikā (Dzīvokļa īpašuma likuma 24. pants). Tad var apstāties arī remonts, par kuru jau parakstīts līgums.

Šajā ceļvedī: kā sasaukt kopsapulci, kā skaitīt balsis, kā noformulēt lēmumu, lai to var izpildīt, un kā noformēt protokolu. Par kopības lēmumu kopumā — rakstā Dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums.

Dzīvokļu īpašnieki lēmumu var pieņemt trīs veidos:

• Kopsapulcē — klātienē, tiešsaistē vai jauktā formātā.
• Aptaujas veidā — bez sapulces, katrs īpašnieks balso rakstiski (uz papīra vai elektroniski, piemēram, Būvniecības informācijas sistēmā).
• Kombinēti — daļa balso pirms sapulces, daļa sapulcē.

Pamatnoteikums ir viens: lēmums ir pieņemts, ja „par” nobalso īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā pusi no visiem mājas dzīvokļu īpašumiem — nevis no sapulcē ieradušajiem (16. panta trešā daļa). Izņēmums ir atkārtota kopsapulce un atkārtota aptauja (skat. zemāk).

1. solis: Sasauciet kopsapulci pareizi

Kopsapulci drīkst sasaukt viens vai vairāki dzīvokļu īpašnieki vai mājas pārvaldnieks. Mājas vecākais to var darīt kā dzīvokļa īpašnieks. Trešā persona, kas nav īpašnieks vai pārvaldnieks, sapulci sasaukt nevar, ja vien kopība tai to nav uzticējusi.

Uzaicinājums katram īpašniekam jānodod vismaz 7 dienas pirms sapulces (19. panta ceturtā daļa); uzaicināms arī pārvaldnieks. Uzaicinājumā norāda:

• sapulces vietu, datumu un laiku (tiešsaistes sapulcei — saiti vai pieslēgšanās kārtību);
• darba kārtību — katru jautājumu, par ko balsos, un lēmumu pieņemšanas nosacījumus;
• lēmumprojektus, ja tie ir sagatavoti;
• kā balsot iepriekš vai attālināti.

Kā sūtīt uzaicinājumu. Kopš 2024. gada 1. novembra uzaicinājumu sūta šādā secībā: e-pastu, oficiālo elektronisko adresi (ja īpašnieks to izveidojis); ja e-pasta adrese nav norādīta Būvniecības informācijas sistēmā (BIS) un oficiālā elektroniskā adrese nav aktivizēta — uz korespondences adresi, bet, ja arī tās nav — uz dzīvokļa īpašuma adresi (20.³ pants). Visbiežāk kļūdās, sūtot tikai uz dzīvokļa adresi īpašniekam, kurš tur nedzīvo. Saglabājiet pierādījumu par nosūtīšanu.

Ieteikums: pirms sapulces pārliecinieties, ka katra īpašnieka e-pasts un korespondences adrese ir norādīta BIS vai pie mājas lietas kārtotāja (īpašnieka pienākums, 10. panta ceturtā daļa). Par sasaukšanu informējiet arī pārvaldnieku, un pieņemto lēmumu nosūtiet viņam ne vēlāk kā mēneša laikā (18. panta sestā daļa).

2. solis: Pārbaudiet lemttiesīgumu un skaitiet balsis

Sapulce ir lemttiesīga, ja tajā pārstāvēti vairāk nekā puse no visiem mājas dzīvokļu īpašumiem (19. panta astotā daļa). Skaita īpašumus, nevis cilvēkus: viens dzīvoklis ir viena balss, pat ja tam ir trīs kopīpašnieki (viņiem jāpilnvaro viens pārstāvis).

Kopskaitu redzat mājas zemesgrāmatas nodalījumā vai mājas lietā BIS. Ja kādam pieder vairāk nekā puse dzīvokļu, viņa balsu svars ir ierobežots līdz 50 % no visām balsīm (17. panta otrā daļa).

Reģistrācijas saraksts. Katrs ieradušais reģistrējas, norādot vārdu, uzvārdu, pārstāvētā dzīvokļa numuru, pilnvaru (ja balso cita vārdā) un parakstās. Sarakstā ieraksta arī tos, kas nobalsoja iepriekš vai piedalās tiešsaistē.

Vadītājs un protokolētājs. Kad lemttiesīgums konstatēts, sapulce ievēl abus. Viņi paraksta protokolu, ja kopība nav lēmusi citādi (19. panta desmitā daļa).

Balsis. Balso „par” vai „pret”. Atturas vai nebalso — praktiski tā pati „pret” balss, jo lēmumu nosaka tikai „par” balsu skaits.

Piemērs: 60 dzīvokļu mājā ieradušies 40 īpašnieki. Sapulce ir lemttiesīga, bet lēmumam vajag 31 „par” — ja nobalso 30, lēmums nav pieņemts, lai arī „pret” ir tikai 10.

Atkārtota sapulce. Ja pirmā sapulce nebija lemttiesīga kvoruma trūkuma dēļ, atkārtotu sapulci var sasaukt ne vēlāk kā mēneša laikā. Tajā drīkst iekļaut tikai jautājumus no pirmās sapulces darba kārtības, kuriem pietiek ar „par” no vairāk nekā puses īpašumu. Atkārtota sapulce ir lemttiesīga, ja tajā pārstāvēta vairāk nekā trešdaļa no visiem dzīvokļu īpašumiem, un lēmumam vajag „par” vairāk nekā pusei no atkārtotajā kopsapulcē pārstāvēto dzīvokļu īpašumu īpašniekiem. Šāds lēmums stājas spēkā mēnesi pēc paziņošanas, ja kopība šajā laikā nav lēmusi citādi (19.¹ pants, 17. panta desmitā daļa).

Alternatīva: Lēmums aptaujas veidā

Aptauja der, ja sapulcē neizdodas savākt kvorumu vai jautājums ir vienkāršs. Lēmumam tāpat vajag „par” no vairāk nekā puses visu dzīvokļu īpašumu. Turklāt aptauja ir notikusi tikai tad, ja rakstveidā („par” vai „pret”) balsojuši vairāk nekā puse no visiem īpašniekiem (20. panta trešā daļa). Ja ne, mēneša laikā, bet ne agrāk kā 2 dienas pēc pirmās aptaujas, var rīkot atkārtotu aptauju: tajā jāatbild īpašniekiem, kas pārstāv vairāk nekā trešdaļu īpašumu, un lēmumam vajag „par” vairāk nekā pusei no atkārtotajā aptaujā pārstāvēto dzīvokļu īpašumu īpašniekiem (20.² pants).

1. Ierosinātājs (īpašnieks, kopības noteikta persona vai pārvaldnieks) katram īpašniekam nosūta lēmuma projektu, lēmuma pieņemšanas nosacījumus, ar lēmumu saistītos dokumentus (piemēram, piedāvājumus) un balsošanas termiņu.
2. Termiņš ir no 14 līdz 180 dienām pēc lēmuma projekta nosūtīšanas.
3. Īpašnieki balso rakstiski — uz papīra vai BIS ar e-parakstu. Kopībai jānosaka, kā balso tie, kas BIS izmantot nevar.
4. Pēc termiņa ierosinātājs sagatavo balsošanas protokolu un 5 darbdienu laikā nosūta to visiem īpašniekiem.
5. Ja aptauja notika ārpus BIS, protokolu un katra īpašnieka balsojumu 14 dienu laikā pievieno mājas lietai BIS.

Praksē: aptauja strādā labāk, ja lēmuma projekts jau ir konkrēts — ar izvēlēto izpildītāju, summu un finansējuma avotu. Tad īpašniekam ir par ko balsot, nevis par „vai vajag remontu”.

3. solis: Formulējiet lēmumu tā, lai to var izpildīt

Lēmums „atjaunot kāpņu telpu” nav izpildāms. Pārvaldnieks nezina, kādus darbus, kam uzticēt un par cik. Lēmuma lemjošajai daļai jāatbild uz četriem jautājumiem:

Ja kopība kaut ko uzdod pārvaldniekam vai mājas vecākajam, lēmumā jānorāda arī pilnvarojuma apjoms un vai par to maksā.

Kā pierādīt, ka cena ir pamatota

Lēmumu vieglāk pieņemt, ja īpašnieki redz vairākus salīdzināmus piedāvājumus. Mājā X apmales remontam sākotnēji tika piedāvāta tāme par 16 000 EUR, bet reāls izpildītājs darbu veica par 5 600 EUR. Pierādāma cenu salīdzinājuma tolaik nebija, un bez tāda nav iespējams parādīt, kura cena ir pamatota.

Likums jau prasa, lai, lemjot par iemaksām uzkrājumu fondā, kopība izvērtētu dokumentus, kas pamato darbus un to izmaksas (13. panta 2.¹ daļa).

Kā to izdarīt ar DoWork.lv:

1. Izveidojiet iepirkumu: aprakstiet darbu, pievienojiet attēlus, norādiet piedāvājumu iesniegšanas termiņu un minimālo piedāvājumu skaitu.
2. Uzaiciniet izpildītājus. Katram iesniegtajam piedāvājumam sistēma fiksē iesniegšanas laiku, cenu, garantiju un izpildes termiņu; izpildītājs var pievienot tāmi un sertifikātu.
3. Ieteiciet izpildītāju. Ja tas nav lētākais piedāvājums, sistēma pieprasa rakstisku pamatojumu.
4. Mājas pārstāvis apstiprina izvēli sistēmā. No iepirkuma var izveidot PDF kopsavilkumu ar piedāvājumiem, pamatojumu un apstiprinājumiem — darbi, izpildītājs, summa un pamatojums lēmuma projektam ir gatavi.

Izveidot iepirkumu →

4. solis: Noformējiet protokolu

Visi kopības lēmumi jānoformē rakstiski, un lēmums ir pieņemts brīdī, kad parakstīts protokols (18. panta piektā daļa). Kopsapulces protokolā jāatspoguļo katra īpašnieka balsojums — „par” vai „pret” — par katru jautājumu, nevis tikai kopsummas (19. panta devītā daļa).

Protokolā iekļaujiet:

• nosaukumu un numuru, piemēram, „Dzīvojamās mājas [adrese] dzīvokļu īpašnieku kopsapulces protokols Nr. 1/2026”;
• sapulces vietu, datumu, sākuma un beigu laiku;
• dzīvokļu īpašumu kopskaitu un pārstāvēto skaitu (lemttiesīgums);
• vadītāju un protokolētāju;
• darba kārtību un katra jautājuma lēmumu (teksta daļa + lemjošā daļa);
• balsojumu pa dzīvokļiem;
• vadītāja un protokolētāja parakstus.

Pielikumā: reģistrācijas saraksts, pilnvaras, iepriekš nodotie balsojumi, lēmumprojekti un piedāvājumi.

Pēc sapulces. Paziņojiet īpašniekiem, ka protokols ir apstiprināts. Ja īpašnieks 14 dienu laikā pēc apstiprināšanas neiebilst pret sava balsojumu uzskatāms, ka tas ir pareizs (19. panta divpadsmitā daļa). Protokolu pievienojiet mājas lietai BIS vai nododiet pārvaldniekam. Ja kopība nav lēmusi citādi, lēmums stājas spēkā nākamajā dienā pēc paziņošanas (18. panta 5.¹ daļa).

Biežākās kļūdas, kuru dēļ lēmumu apstrīd

• Uzaicinājums nosūtīts vēlāk par 7 dienām pirms sapulces vai nav pierādījuma par nosūtīšanu.
• „Par” balsis skaitītas no ieradušajiem, nevis no visiem mājas dzīvokļu īpašumiem.
• Protokolā tikai kopsummas, bez balsojuma pa dzīvokļiem.
• Lēmums bez konkrētas summas, izpildītāja vai finansējuma avota.
• Balsojis īrnieks vai radinieks bez pilnvaras.

Biežāk uzdotie jautājumi

Vai mājas vecākais var pats izvēlēties būvuzņēmumu?

Tikai tad, ja kopība viņu tam pilnvarojusi un norādījusi pilnvaras apjomu, piemēram, summas slieksni.

Vai var balsot WhatsApp grupā?

Sarakste grupā pati par sevi nav kopības lēmums. Likums paredz balsošanu rakstveidā vai BIS ar e-parakstu, un kopībai jānosaka kārtība tiem, kas BIS izmantot nevar (20. panta astotā daļa). WhatsApp ziņas kā balsošanas veidu likums nemin.

Ko darīt, ja sapulcē ierodas pārāk maz?

Rīkojiet aptauju vai atkārtotu sapulci (skat. 2. soli).

Kur glabāt cenu piedāvājumus?

Pievienojiet tos lēmuma projektam (aptaujā ar lēmumu saistītie dokumenti jānosūta katram īpašniekam) un protokola pielikumam; protokolu pievieno mājas lietai BIS. DoWork.lv sistēmā piedāvājuma dati (cena, garantija, izpildes termiņš, tāme, sertifikāts) tiek saglabāti pie iepirkuma ieraksta.

Gatavi sākt?

Pirms nākamās sapulces sagatavojiet cenu salīdzinājumu, lai īpašnieki balso par konkrētu piedāvājumu, nevis par ideju.

Izveidot iepirkumu →

Šī lapa ir informācijai un nav juridiska konsultācija. Konkrētā situācijā skatiet Dzīvokļa īpašuma likuma aktuālo redakciju vai konsultējieties ar juristu.