Dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums: kas tas ir, kā to pieņem un paraugi

Daudzdzīvokļu mājā gandrīz katrs svarīgais lēmums — par remontu, pārvaldnieku, maksām, mājas kārtību — jāpieņem dzīvokļu īpašnieku kopībai. Ne pārvaldniekam, ne vienam aktīvam kaimiņam, bet īpašniekiem kopā, likumā noteiktā kārtībā. Ja lēmums vai tā pieņemšanas kārtība ir pretrunā ar likumu, tiesa to var atzīt par spēkā neesošu.

Šis raksts izskaidro, kas ir kopības lēmums, kādos jautājumos tas vajadzīgs, cik balsu nepieciešams un kā to pareizi noformēt. Beigās — gatavi paraugi.

Kas ir dzīvokļu īpašnieku kopība

Dzīvokļu īpašnieku kopība ir visu konkrētās mājas dzīvokļu (un neapdzīvojamo telpu, mākslinieku darbnīcu) īpašnieku kopums. Tā ir mājas augstākā lēmējinstitūcija visos jautājumos par kopīpašumā esošo daļu — kāpņu telpām, jumtu, pagrabu, komunikācijām, fasādi, pagalmu.

Pēc Dzīvokļa īpašuma likuma kopība ir tiesību subjekts (15. pants) — tā var iegūt tiesības un uzņemties saistības. Kopība rodas automātiski, tiklīdz māja sadalīta dzīvokļu īpašumos un vismaz viens no tiem ierakstīts zemesgrāmatā; to iekļauj Dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrā, ko uztur Būvniecības valsts kontroles birojs, un piešķir 11 zīmju identifikatoru (15.⁴ pants).

Kopība nav jādibina kā biedrība un tā nav dzīvokļu īpašnieku biedrība (kooperatīvs) — tās ir dažādas lietas.

Kādos jautājumos vajadzīgs kopības lēmums

Biežākie:

• pārvaldnieka izvēle, pārvaldīšanas līguma noslēgšana vai izbeigšana;
• pārvaldīšanas maksas un uzkrājuma (remonta fonda) apmērs;
• mājas remonti un uzlabojumi, uzturēšanas darbu plāns;
• kārtība, kādā pārvaldnieks veic iepirkumus jeb cenu aptaujas;
• pilnvarotās personas (mājas vecākā) ievēlēšana un pilnvaru apjoms;
• kopīpašumā esošās daļas lietošanas noteikumi (mājas iekšējās kārtības noteikumi);
• aizņēmuma ņemšana mājas atjaunošanai — pārvaldnieks kopības vārdā aizdevuma līgumu drīkst slēgt tikai uz atsevišķa kopības lēmuma pamata (15.¹ panta pirmā daļa);
• kopīpašuma daļas nodošana lietošanā (piemēram, telekomunikāciju iekārtām).

Kopība var pilnvarot pārvaldnieku vai citu personu izlemt kādu savā kompetencē esošu jautājumu (16. panta pirmā daļa). Taču daļu jautājumu var izlemt tikai pati kopība — piemēram, kopīpašumā esošās daļas pārgrozīšanu, atsevišķās lietošanas tiesības, pilnvarojuma došanu un atsaukšanu, pārvaldīšanas izdevumu noteikšanas un maksāšanas kārtību. Tos nedrīkst deleģēt pārvaldniekam (16. panta otrā daļa).

Sīki ikdienas jautājumi, piemēram, spuldzes nomaiņa, kopības lēmumu neprasa.

Kā pieņem kopības lēmumu

Ir trīs ceļi, un tiem visiem ir vienāds juridisks spēks (Dzīvokļa īpašuma likuma 18. panta otrā un trešā daļa).

Kopsapulcē

Katru īpašnieku un arī pārvaldnieku uzaicina ne vēlāk kā 7 dienas iepriekš rakstveidā vai citādā kopības noteiktā kārtībā, norādot vietu, laiku, darba kārtību un lēmumu pieņemšanas nosacījumus (19. panta ceturtā daļa). Uzaicinājumu sūta uz e-pastu vai oficiālo elektronisko adresi, bet, ja tādu nav, — uz korespondences adresi vai dzīvokļa īpašuma adresi (20.³ pants). Kopsapulce ir lemttiesīga, ja reģistrētie dalībnieki pārstāv vairāk nekā pusi no visiem dzīvokļu īpašumiem. Ja kvoruma nav, var sasaukt atkārtotu kopsapulci ar zemāku slieksni (19.¹ pants). Kopsapulci protokolē.

Sīkāk soli pa solim — rakstā Kā sasaukt kopsapulci un pieņemt lēmumu.

Aptaujā (rakstveida balsošanā)

Katram īpašniekam nosūta lēmuma projektu, lēmuma pieņemšanas nosacījumus un saistītos dokumentus ar balsošanas termiņu — ne īsāku par 14 un ne garāku par 180 dienām (20. panta otrā daļa). Aptauja ir notikusi, ja rakstveidā nobalsojuši vairāk nekā puse no visiem mājas dzīvokļu īpašniekiem (20. panta trešā daļa), un lēmums ir pieņemts, ja „par” nobalsojuši īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā pusi no visiem dzīvokļu īpašumiem (16. panta trešā daļa).

Visu īpašnieku savstarpējā vienošanās

Retāk izmantots, bet iespējams — par lēmumu vienojas visi īpašnieki (21. pants).

Cik balsu nepieciešams

Katram dzīvokļa īpašniekam ir tik balsu, cik viņam pieder dzīvokļu īpašumu (Dzīvokļa īpašuma likuma 17. panta pirmā daļa).

• Vispārējais slieksnis: lēmums ir pieņemts, ja „par” nobalso īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā pusi no visiem mājas dzīvokļu īpašumiem (16. panta trešā daļa).
• Divas trešdaļas — kopīpašumā esošās daļas lietošanas noteikumiem (17. panta 7.¹ daļa).
• Visi īpašnieki — kopīpašumā esošās daļas pārgrozīšanai, atsevišķās lietošanas tiesības un kopīgās infrastruktūras lietošanas tiesības nodibināšanai, grozīšanai vai izbeigšanai (17. panta piektā daļa).
• Ja vienam īpašniekam pieder vairāk nekā puse dzīvokļu, viņam ir 50 % no visām balsīm (17. panta otrā daļa).

Svarīgi: skaita visus mājas dzīvokļu īpašumus, ne tikai tos, kas piedalījās. Neatbildēšana faktiski darbojas kā balss „pret”.

Lēmums ir saistošs visiem

Kopības lēmums ir saistošs ikvienam dzīvokļa īpašniekam — arī tam, kurš balsoja „pret”, atturējās vai nepiedalījās (Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta trešā daļa).

Ja lēmums vai tā pieņemšanas procedūra ir pretrunā ar likumu, īpašnieks var lūgt tiesai atzīt to par spēkā neesošu. Prasību var celt 3 mēnešu laikā no dienas, kad īpašnieks par lēmumu uzzināja vai viņam vajadzēja uzzināt, bet ne vēlāk kā gada laikā no lēmuma pieņemšanas. Ja lēmums ir pretējs likumam, to var apstrīdēt jebkurā laikā. Prasību ceļ pret kopību (24. pants).

Tieši saistošā spēka dēļ kopības lēmums ir spēcīgs instruments: ar to īpašnieki var noteikt pārvaldniekam konkrētu rīcības kārtību.

Biežākie kopības lēmumu veidi un paraugi

Kā atvieglot lēmumu izpildi

Pieņemt lēmumu ir viena lieta; panākt, ka pārvaldnieks to izpilda un ka izpilde ir redzama, — otra. Piemēram, lēmums par iepirkumu kārtību paredz, ka visi cenu piedāvājumi un izvēles pamatojums nonāk pie pilnvarotajām personām un glabājas mājas lietā.

dowork ir platforma, kas šo daļu izdara automātiski: cenu aptaujas ar laika zīmogu, visi piedāvājumi redzami pilnvarotajām personām, izvēles pamatojums un PDF mājas lietai.

Izveidot cenu aptauju →

Biežāk uzdotie jautājumi

Cik balsu vajag dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumam?

Vispārīgi — vairāk nekā puse no visiem mājas dzīvokļu īpašumiem (Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta trešā daļa). Atsevišķiem jautājumiem vajag divas trešdaļas vai visu īpašnieku piekrišanu (17. pants).

Vai kopības lēmums ir saistošs, ja es nebalsoju?

Jā. Kopības lēmums ir saistošs ikvienam dzīvokļa īpašniekam, arī tiem, kas balsoja pret vai nepiedalījās (16. panta trešā daļa). Ja lēmums vai tā pieņemšanas kārtība ir pretrunā ar likumu, to var apstrīdēt tiesā 3 mēnešu laikā no uzzināšanas, bet ne vēlāk kā gada laikā no pieņemšanas; ja lēmums ir pretējs likumam — jebkurā laikā (24. pants).

Vai lēmumu var pieņemt bez kopsapulces?

Jā — aptaujas jeb rakstveida balsošanas kārtībā. Termiņš balsojumam ir 14–180 dienas. Kopsapulcē un aptaujā pieņemtiem lēmumiem ir vienāds juridisks spēks.

Kā paziņo par kopsapulci?

Katru īpašnieku un pārvaldnieku uzaicina rakstveidā vai citādā kopības noteiktā kārtībā ne vēlāk kā 7 dienas iepriekš, norādot vietu, laiku, darba kārtību un lēmumu pieņemšanas nosacījumus. Uzaicinājumu sūta uz e-pastu vai oficiālo elektronisko adresi, bet, ja tādu nav, — uz korespondences adresi vai dzīvokļa īpašuma adresi (19. panta ceturtā daļa, 20.³ pants).

Šis raksts ir vispārīgs skaidrojums, nevis juridiska konsultācija. Atsauces — uz Dzīvokļa īpašuma likumu redakcijā, kas spēkā no 2026. gada 29. maija. Pirms rīcības pārbaudiet spēkā esošo redakciju vai konsultējieties ar juristu.