Blogi

Daudzdzīvokļu mājā gandrīz katrs svarīgais lēmums — par remontu, pārvaldnieku, maksām, mājas kārtību — jāpieņem dzīvokļu īpašnieku kopībai. Ne pārvaldniekam, ne vienam aktīvam kaimiņam, bet īpašniekiem kopā, likumā noteiktā kārtībā. Ja kārtība nav ievērota, lēmumu var atzīt par spēkā neesošu.

Šis raksts izskaidro, kas ir kopības lēmums, kādos jautājumos tas vajadzīgs, cik balsu nepieciešams un kā to pareizi noformēt. Beigās — saites uz paraugiem.

Kas ir dzīvokļu īpašnieku kopība

Dzīvokļu īpašnieku kopība ir visu konkrētās mājas dzīvokļu (un neapdzīvojamo telpu, mākslinieku darbnīcu) īpašnieku kopums; ja uz viņu kopīpašumā esoša zemesgabala ir vairākas mājas, kopību veido visu šo māju īpašnieki (15. panta trešā daļa). Kopība ir tiesīga izlemt ikvienu jautājumu par kopīpašumā esošo daļu (16. panta pirmā daļa) — kāpņu telpām, jumtu, pagrabu, komunikācijām, fasādi, kā arī zemesgabalu, ja tas nepieder citai personai (4. pants).

Pēc Dzīvokļa īpašuma likuma kopība ir tiesību subjekts (15. pants) — savas kompetences ietvaros tā var iegūt tiesības un uzņemties saistības. Kopība ir uzskatāma par izveidotu, tiklīdz ekspluatācijā nodota māja ir sadalīta dzīvokļu īpašumos un vismaz viens no tiem ierakstīts zemesgrāmatā; to iekļauj Dzīvokļu īpašnieku kopību reģistrā, ko uztur Būvniecības valsts kontroles birojs, un piešķir 11 zīmju identifikatoru.

Kopība rodas pati un nav jādibina. Tā nav ne biedrība, ne kooperatīvā sabiedrība, lai gan īpašnieki var izveidot arī biedrību mājas pārvaldīšanai.

Kādos jautājumos vajadzīgs kopības lēmums

Biežākie:

• pārvaldnieka izvēle, pārvaldīšanas līguma noslēgšana vai izbeigšana;
• pārvaldīšanas maksas un uzkrājuma (remonta fonda) apmērs;
• mājas remonti un uzlabojumi, uzturēšanas darbu plāns;
• kārtība, kādā pārvaldnieks veic iepirkumus jeb cenu aptaujas;
• pilnvarotās personas (mājas vecākā) ievēlēšana un pilnvaru apjoms;
• kopīpašuma daļas lietošanas noteikumi (piemēram, mājas kārtības noteikumi kopīpašuma lietošanai);
• aizņēmuma ņemšana mājas atjaunošanai;
• kopīpašuma daļas nodošana lietošanā (piemēram, telekomunikāciju iekārtām).

Daļu jautājumu — piemēram, kopīpašuma daļas palielināšanu vai samazināšanu, atsevišķās lietošanas tiesības, pilnvarojuma došanu, pārvaldīšanas formu, pārvaldīšanas izdevumu noteikšanas un maksāšanas kārtību — var izlemt tikai pati kopība. Tos nedrīkst uzdot izlemt pārvaldniekam vai citai personai (Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta pirmā un otrā daļa).

Ikdienas uzturēšanas darbus, piemēram, spuldzes nomaiņu, parasti veic pārvaldnieks saskaņā ar pārvaldīšanas līgumu.

Kā pieņem kopības lēmumu

Ir trīs ceļi, un tiem visiem ir vienāds juridisks spēks (Dzīvokļa īpašuma likuma 18. panta trešā daļa).

Kopsapulcē

Katru īpašnieku un pārvaldnieku uzaicina ne vēlāk kā 7 dienas iepriekš, norādot vietu, laiku, darba kārtību un lēmumu pieņemšanas nosacījumus (likuma 19. panta ceturtā daļa). Uzaicinājumu sūta šādā secībā: e-pastu, oficiālo elektronisko adresi (ja īpašnieks to izveidojis); ja e-pasta adrese nav norādīta Būvniecības informācijas sistēmā (BIS) un oficiālā elektroniskā adrese nav aktivizēta — uz korespondences adresi, bet, ja arī tās nav — uz dzīvokļa īpašuma adresi (likuma 20.³ pants). Paziņojumu pie mājas var izlikt papildus, bet tas uzaicinājumu neaizstāj, ja vien kopība nav noteikusi citu kārtību. Kopsapulce ir lemttiesīga, ja reģistrētie dalībnieki pārstāv vairāk nekā pusi no visiem dzīvokļu īpašumiem (19. panta astotā daļa).

Ja kvoruma nav, mēneša laikā var sasaukt atkārtotu kopsapulci: tajā jāpārstāv vairāk nekā trešdaļa no visiem īpašumiem, darba kārtībā drīkst būt tikai jautājumi no pirmās sapulces, kuriem pietiek ar vairāk nekā pusi „par” balsu, un lēmumam vajag „par” vairāk nekā pusei no atkārtotajā kopsapulcē pārstāvēto dzīvokļu īpašumu īpašniekiem. Šāds lēmums stājas spēkā mēnesi pēc paziņošanas, ja kopība šajā laikā nav lēmusi citādi (likuma 19.¹ pants).

Kopsapulci protokolē, un protokolā norāda katra īpašnieka balsojumu par katru jautājumu (19. panta devītā daļa).

Aptaujā (rakstveida balsošanā)

Organizators (īpašnieks, kopības noteikta persona vai pārvaldnieks) katram īpašniekam nosūta lēmuma projektu, lēmuma pieņemšanas nosacījumus un ar lēmumu saistītos dokumentus un norāda balsošanas termiņu — ne īsāku par 14 un ne garāku par 180 dienām (likuma 20. panta otrā daļa). Aptauja ir notikusi, ja rakstveidā („par” vai „pret”) balsojuši vairāk nekā puse no visiem mājas dzīvokļu īpašniekiem, un lēmums ir pieņemts, ja „par” nobalso īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā pusi no visiem mājas dzīvokļu īpašumiem (20. panta trešā daļa; 16. panta trešā daļa). Rezultātus organizators 5 darbdienu laikā nosūta visiem īpašniekiem un 14 dienu laikā pievieno mājas lietai BIS (20. panta trešā un sestā daļa).

Ja aptauja nav notikusi kvoruma trūkuma dēļ, mēneša laikā, bet ne agrāk kā 2 dienas pēc pirmās, var rīkot atkārtotu aptauju: tajā jāatbild īpašniekiem, kas pārstāv vairāk nekā trešdaļu īpašumu, un lēmumam vajag „par” vairāk nekā pusei no atkārtotajā aptaujā pārstāvēto dzīvokļu īpašumu īpašniekiem (likuma 20.² pants).

Visu īpašnieku rakstveida vienošanās ceļā

Retāk izmantots, bet iespējams — visi īpašnieki paraksta vienošanos.

Cik balsu nepieciešams

Katram dzīvokļa īpašniekam ir tik balsu, cik viņam pieder dzīvokļu īpašumu (Dzīvokļa īpašuma likuma 17. panta pirmā daļa).

• Vispārējais slieksnis: lēmums ir pieņemts, ja „par” nobalso īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā pusi no visiem mājas dzīvokļu īpašumiem (16. panta trešā daļa).
• Divas trešdaļas — kopīpašuma daļas lietošanas noteikumiem (17. panta 7.¹ daļa).
• Visi īpašnieki — kopīpašuma daļas palielināšanai vai samazināšanai, atsevišķās lietošanas tiesību nodibināšanai, grozīšanai vai izbeigšanai un kopīgās infrastruktūras lietošanas tiesībām (17. panta piektā daļa), kā arī pirmpirkuma tiesību nodibināšanai (17. panta sestā daļa).
• Ja vienam īpašniekam pieder vairāk nekā puse dzīvokļu, viņa balsu skaitu ierobežo līdz 50 % (17. panta otrā daļa).

Svarīgi: skaita visus mājas dzīvokļu īpašumus, ne tikai tos, kas piedalījās. Neatbildēšana faktiski darbojas kā balss „pret”. Izņēmums ir atkārtota kopsapulce un atkārtota aptauja (skat. iepriekš).

Lēmums ir saistošs visiem

Pareizi pieņemts kopības lēmums ir saistošs ikvienam dzīvokļa īpašniekam — arī tam, kurš balsoja „pret”, atturējās vai nepiedalījās (Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta trešā daļa). Pārvaldnieks pārvaldīšanas uzdevumu pilda īpašnieku uzdevumā, tāpēc kopības lēmumi viņam jāievēro savu pienākumu ietvaros.

Lēmumu var apstrīdēt tiesā 3 mēnešu laikā no dienas, kad īpašnieks par to uzzināja vai tam vajadzēja uzzināt, bet ne vēlāk kā gada laikā no lēmuma pieņemšanas. Ja lēmums ir pretējs likumam, prasību var celt jebkurā laikā. Prasību ceļ pret dzīvokļu īpašnieku kopību (likuma 24. pants).

Tieši saistošā spēka dēļ kopības lēmums ir spēcīgs instruments: ar to īpašnieki var noteikt pārvaldniekam konkrētu rīcības kārtību, un pārvaldniekam tā jāievēro savu pienākumu ietvaros; ja neievēro, kopība var atsaukt pārvaldīšanas uzdevumu (Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 17.¹ pants).

Biežākie kopības lēmumu veidi un paraugi

Kā atvieglot lēmumu izpildi

Pieņemt lēmumu ir viena lieta; panākt, ka pārvaldnieks to izpilda un ka izpilde ir redzama, — otra. Piemēram, lēmums par iepirkumu kārtību paredz, ka visi cenu piedāvājumi un izvēles pamatojums nonāk pie pilnvarotajām personām un glabājas mājas lietā.

Kā to dara dowork: katram iesniegtajam piedāvājumam tiek fiksēts iesniegšanas laiks; ja pārvaldnieks iesaka nevis lētāko piedāvājumu, sistēma pieprasa rakstisku pamatojumu; izvēli apstiprina mājas pārstāvis; no iepirkuma var izveidot PDF kopsavilkumu, ko pievienot mājas lietai.

Pieteikt savu māju →

Biežāk uzdotie jautājumi

Cik balsu vajag dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumam?

Vispārīgi — vairāk nekā puse no visiem mājas dzīvokļu īpašumiem (Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta trešā daļa). Atsevišķiem jautājumiem vajag divas trešdaļas vai visu īpašnieku piekrišanu (17. pants), bet atkārtotā kopsapulcē vai aptaujā ir citi nosacījumi (19.¹ un 20.² pants).

Vai kopības lēmums ir saistošs, ja es nebalsoju?

Jā. Pareizi pieņemts lēmums ir saistošs ikvienam dzīvokļa īpašniekam, arī tiem, kas balsoja pret vai nepiedalījās (16. panta trešā daļa). Apstrīdēt to var tiesā parasti 3 mēnešu laikā no uzzināšanas (ne vēlāk kā gada laikā no pieņemšanas), bet likumam pretēju lēmumu — jebkurā laikā (24. pants).

Vai lēmumu var pieņemt bez kopsapulces?

Jā — aptaujas jeb rakstveida balsošanas kārtībā. Termiņš balsojumam ir 14–180 dienas, un aptauja ir notikusi tikai tad, ja rakstveidā balsojuši vairāk nekā puse no visiem īpašniekiem. Kopsapulcē un aptaujā pieņemtiem lēmumiem ir vienāds juridisks spēks.

Kā paziņo par kopsapulci?

Katram īpašniekam un pārvaldniekam ne vēlāk kā 7 dienas iepriekš — vispirms uz e-pastu (vai oficiālo elektronisko adresi), bet, ja to nav, uz korespondences vai dzīvokļa adresi. Norāda vietu, laiku, darba kārtību un lēmumu pieņemšanas nosacījumus.

Šis raksts ir vispārīgs skaidrojums, nevis juridiska konsultācija. Dzīvokļa īpašuma likums grozīts 2026. gadā (grozījumi spēkā no 29.05.2026) — pirms rīcības pārbaudiet spēkā esošo redakciju vai konsultējieties ar juristu.