Mājas vecākais: pienākumi, tiesības un kā viņu ievēlē

„Mājas vecākais” ir sarunvalodas vārds. Likumā un pārvaldīšanas līgumos to sauc par dzīvokļu īpašnieku kopības pilnvaroto personu. Tas ir cilvēks vai vairāki cilvēki, ko īpašnieki ievēl, lai pārstāvētu kopību attiecībās ar pārvaldnieku laikā starp kopsapulcēm (Dzīvokļa īpašuma likuma 15.¹ panta otrā daļa).

Šis raksts izskaidro, kā mājas vecāko ievēlē, kādi ir viņa pienākumi un tiesības, ko viņš drīkst izlemt viens pats un ko ne.

Kā ievēlē pilnvaroto personu

Pilnvaroto personu ievēl ar dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu — kopsapulcē vai aptaujā. Pilnvarojuma došana un atsaukšana ir jautājums, ko var izlemt tikai pati kopība (16. panta otrās daļas 4. punkts). Kā lēmumu pieņem, lasiet rakstā Dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums.

Lēmumā norāda:

• kas tiek pilnvarots (vārds, dzīvokļa numurs);
• uz kādu termiņu (bieži — beztermiņa, līdz atsaukšanai);
• pilnvaru apjomu — ko šī persona drīkst izlemt un parakstīt īpašnieku vārdā.

Likums nosaka pilnvarotās personas pamatlomu — pārstāvēt kopību attiecībās ar pārvaldnieku. Konkrēto pilnvaru apjomu nosaka kopības lēmums un pārvaldīšanas līgums, tāpēc dažādās mājās tas atšķiras.

Māja var ievēlēt vairākas pilnvarotās personas. Tad lēmumā vēlams norādīt, vai tās rīkojas katra atsevišķi vai kopīgi.

Lejupielādēt: Kopības lēmuma paraugs — pilnvarotās personas ievēlēšana (PDF) — sagatavo

Pilnvarotās personas pienākumi

Likumā noteikts: pilnvarotajai personai ir pienākums sniegt īpašniekiem pārskatu par uzdotā pārvaldīšanas uzdevuma izpildi (Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 15. panta trešā daļa).

Tipiski pārvaldīšanas līgumā un ievēlēšanas lēmumā (konkrētais apjoms katrā mājā atšķiras):

• pārstāvēt īpašniekus attiecībās ar pārvaldnieku starp kopsapulcēm;
• pieņemt lēmumus jautājumos, ko tai uzticējusi kopība;
• kontrolēt pārvaldnieka darbu — pieprasīt un saņemt dokumentus, kas saistīti ar līguma izpildi, un iepazīties ar tiem;
• piedalīties plānoto darbu saskaņošanā, apstiprināt darbu uzsākšanu;
• parakstīt darbu pieņemšanas–nodošanas aktus kopā ar pārvaldnieku;
• sastādīt aktus par konstatētajiem kopīpašuma bojājumiem;
• izskatīt īpašnieku iesniegumus un informēt īpašniekus par veicamajiem pasākumiem.

Pilnvarotās personas tiesības

• saņemt no pārvaldnieka informāciju par pienākumu izpildi;
• pārstāvēt kopību arī attiecībās ar trešām personām konkrētā gadījumā, ja kopība to ir uzdevusi — citādi kopību attiecībās ar trešām personām pārstāv pārvaldnieks (Dzīvokļa īpašuma likuma 15.¹ panta pirmā daļa);
• lemt par neplānotu darbu veikšanu, ja izmaksas nepārsniedz līgumā noteikto slieksni (Purvciema 22 līgumā — līdz 5000 EUR bez PVN);
• dot rakstisku atļauju darbiem virs mazākā sliekšņa (Purvciema 22 — virs 500 EUR bez PVN);
• kā dzīvokļa īpašniekam — sasaukt kopsapulci vai organizēt aptauju (19. panta pirmā daļa, 20. panta otrā daļa).

Izmaksu līmeņi tipiskā līgumā (šie skaitļi — no Purvciema 22 līguma 2.2.2. punkta; katrā mājā atšķiras):

Ko pilnvarotā persona nedrīkst

• Rīkoties ārpus pilnvaru apjoma, ko noteikusi kopība.
• Aizstāt kopību jautājumos, ko var izlemt tikai pati kopība un ko nevar uzticēt citai personai — piemēram, kopīpašumā esošās daļas pārgrozīšana, pilnvarojuma došana un atsaukšana, pārvaldīšanas izdevumu noteikšanas un maksāšanas kārtība (Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta pirmā un otrā daļa).
• Ja to paredz pārvaldīšanas līgums (piemēram, Purvciema 22 līgumā), — nepamatoti kavēt vai atteikt apstiprinātā uzturēšanas darbu plāna remontdarbu saskaņošanu, ja tā rezultātā var pasliktināties mājas tehniskais stāvoklis.

Atbildība

Pilnvarotā persona rīkojas kopības uzdevumā. Par kopības saistībām tā ar savu mantu neatbild, ja vien nav rakstveidā tam tieši piekritusi (Dzīvokļa īpašuma likuma 15.¹ panta sestā daļa). Tas nozīmē, ka mājas vecākais, parakstot saskaņojumu vai aktu kopības vārdā, nekļūst personīgi atbildīgs par mājas parādiem vai līgumiem.

Taču pilnvarotajai personai jāturas pilnvaru robežās un jāatskaitās īpašniekiem par uzdevuma izpildi (Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 15. panta trešā daļa). Ja rodas strīds, kas noticis ārpus pilnvarām, izšķiroša ir dokumentācija.

Praksē svarīgākais aizsargmehānisms ir dokumentēšana: rakstiskas atļaujas, saskaņojumi un pieņemšanas–nodošanas akti, no kuriem redzams, uz kāda pamata darbi veikti.

Kā dowork palīdz pilnvarotajai personai

• redz visus cenu piedāvājumus katrā aptaujā, ne tikai pārvaldnieka izvēlēto;
• redz pārvaldnieka rakstisko pamatojumu, kāpēc izvēlēts konkrētais izpildītājs;
• apstiprina vai noraida izvēli tieši sistēmā — ar fiksētu laiku;
• redz paziņojumu, tiklīdz aptauja noslēdzas;
• var aicināt pazīstamu izpildītāju reģistrēties dowork savā darbu jomā — tad viņš saņems uzaicinājumu uz mājas cenu aptauju un varēs iesniegt piedāvājumu tādos pašos apstākļos kā pārējie.

Visi saskaņojumi paliek pie mājas ieraksta — arī tad, ja mainās pārvaldnieks vai pati pilnvarotā persona. Kā tas strādā iepirkumos — rakstā Kopības lēmums par iepirkumu kārtību.

Izveidot cenu aptauju →

Biežāk uzdotie jautājumi

Kas ir mājas vecākais?

Sarunvalodas apzīmējums dzīvokļu īpašnieku kopības pilnvarotajai personai — cilvēkam, ko īpašnieki ar kopības lēmumu ievēlē pārstāvēt kopību attiecībās ar pārvaldnieku (Dzīvokļa īpašuma likuma 15.¹ panta otrā daļa).

Ko mājas vecākais drīkst izlemt viens pats?

To nosaka kopības lēmums un pārvaldīšanas līgums. Tipiski — neplānotus darbus līdz noteiktai summai (piemēram, 5000 EUR bez PVN) un rakstiskas atļaujas darbiem virs mazākā sliekšņa. Jautājumus, ko likums atstāj tikai pašai kopībai, viņš izlemt nevar.

Vai mājas vecākais personīgi atbild par mājas parādiem?

Nē. Par kopības saistībām pilnvarotā persona ar savu mantu neatbild, ja vien nav rakstveidā tam tieši piekritusi (Dzīvokļa īpašuma likuma 15.¹ panta sestā daļa).

Kā ievēlē mājas vecāko?

Ar dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu — kopsapulcē vai aptaujā. Lēmumā norāda personu, termiņu un pilnvaru apjomu.

Vai mājas vecākais var kavēt remontdarbus?

Daudzi pārvaldīšanas līgumi (piemēram, Purvciema 22) paredz, ka pilnvarotā persona nedrīkst nepamatoti kavēt vai atteikt apstiprinātā uzturēšanas darbu plāna darbu saskaņošanu, ja tas apdraud mājas tehnisko stāvokli. Pārbaudiet savas mājas līgumu.

Šis raksts ir vispārīgs skaidrojums, nevis juridiska konsultācija. Atsauces — uz Dzīvokļa īpašuma likumu redakcijā, kas spēkā no 2026. gada 29. maija, un Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu; Purvciema 22 piemēri — no konkrētās mājas pārvaldīšanas līguma. Pilnvaru apjoms katrā mājā atšķiras — pārbaudiet konkrēto pārvaldīšanas līgumu un ievēlēšanas lēmumu.