Mājas uzkrājuma fonds: kam tas domāts, kas to pārvalda un kā to kontrolēt

Rēķinā par dzīvokli parasti ir divas atsevišķas rindas, ko bieži sajauc: pārvaldīšanas maksa un uzkrājums jeb remonta fonds. Tās ir dažādas lietas ar dažādu mērķi un dažādu kontroles kārtību.

Šis raksts izskaidro, kas ir dzīvojamās mājas uzkrājuma fonds, kā to aprēķina, kam to drīkst tērēt un kā īpašnieki var sekot līdzi, kur nauda aiziet.

Tieši tagad: pārvaldniekam par nākamā gada pārvaldīšanas maksājumiem (arī uzkrājumu) jāpaziņo īpašniekiem līdz 15. oktobrim, un kopībai ir 6 nedēļas, lai tos apstiprinātu vai noraidītu. Ja kopība nelemj, pārvaldnieka aprēķins stājas spēkā 1. janvārī. Sīkāk — sadaļā „Kā nosaka maksas apmēru”.

Kas ir uzkrājuma fonds

Uzkrājums ir nauda, ko īpašnieki katru mēnesī iemaksā nākotnes remontdarbiem — jumta nomaiņai, komunikāciju atjaunošanai, fasādes remontam. Iemaksas uzkrājumu fondā ir dzīvokļu īpašnieku kopības manta, nevis pārvaldnieka nauda (Dzīvokļa īpašuma likuma 15.² panta pirmā daļa). To, kā iemaksas veic un izmanto, nosaka kopība (13. panta 2.² daļa).

Pārvaldnieks uzkrājumu glabā un izmanto pēc noteiktās kārtības. Likums tieši aizliedz to izmantot pārvaldnieka darbības rezultātā radušos zaudējumu segšanai un īpašnieku neizpildītu saistību (parādu) segšanai (Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 14. panta sestā daļa).

Maksas — arī uzkrājuma komponenta — aprēķinu regulē MK noteikumi Nr. 408. Pārvaldnieka tāmē atsevišķi norāda maksājumu par pārvaldīšanas pakalpojumu un maksājumu par turpmākajos periodos veicamo mājas remontu, atjaunošanu vai pārbūvi — uzturēšanas darbiem (MK noteikumu Nr. 408 2. punkts).

Ar ko atšķiras no pārvaldīšanas maksas

Piemērs no Purvciema 22 līguma: pārvaldīšanas maksa 0,58 EUR/m² mēnesī, uzkrājums 0,40 EUR/m² mēnesī (skaitļi — no konkrētā līguma 4.1. un 4.5. punkta; katrā mājā atšķiras).

Kā aprēķina

Pārvaldīšanas maksājumus aprēķina euro mēnesī par mājas lietderīgās platības kvadrātmetru (MK noteikumu Nr. 408 8. punkts), un katrs īpašnieks maksā atbilstoši savai kopīpašuma domājamajai daļai (Dzīvokļa īpašuma likuma 13. pants). Praksē likmi reizina ar dzīvokļa platību.

Piemērs: 50 m² dzīvoklis, uzkrājums 0,40 EUR/m² → 20 EUR mēnesī uzkrājumā.

Kā nosaka maksas apmēru

Ja māju pārvalda pārvaldnieks, maksas apmērs tiek noteikts katru gadu šādā kārtībā:

1. Līdz 15. oktobrim pārvaldnieks rakstiski paziņo īpašniekiem nākamā gada pārvaldīšanas maksājumus un norāda, kur var iepazīties ar tāmi un mājas uzturēšanas darbu plānu (MK noteikumu Nr. 408 10. punkts). Pēc rakstiska pieprasījuma tāmi un plānu jānosūta nedēļas laikā (11. punkts).
2. 6 nedēļu laikā kopība pieņem lēmumu — apstiprināt vai noraidīt pārvaldnieka uzturēšanas darbu plānu un maksājumus (14. punkts). Lēmumu pilnvarotā persona iesniedz pārvaldniekam nedēļas laikā (17. punkts).
3. Kopība nevar atteikties no obligātajām pārvaldīšanas darbībām un no plānā ietvertajiem remonta, atjaunošanas vai pārbūves darbiem, bet var lemt par atšķirīgām pakalpojuma izmaksām (piemēram, cits pakalpojuma sniedzējs), citu finansējuma avotu, darbu laiku vai finansējuma sadalījumu pa gadiem (15. punkts). Pārvaldniekam divu nedēļu laikā rakstiski jāatbild, vai tas var izpildīt kopības lēmumu (19. punkts).
4. Ja kopība noteiktajā termiņā lēmumu nepieņem, pārvaldnieka plāns un maksājumi stājas spēkā nākamā gada 1. janvārī (18. punkts).

Tātad pasivitāte nozīmē piekrišanu. Ja īpašniekiem ir iebildumi, tie jāformulē kā kopības lēmums 6 nedēļu laikā. Kā lēmumu pieņem — rakstā Dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums.

Daudzi pārvaldīšanas līgumi papildus paredz, kādos gadījumos un par cik procentiem pārvaldnieks var mainīt maksu gada laikā — pārbaudiet savas mājas līgumu.

Kam drīkst tērēt uzkrājumu

• mājas kopīpašuma remontam, atjaunošanai un pārbūvei, tai skaitā materiāliem;
• darbiem, kas ietverti mājas uzturēšanas darbu plānā;
• neplānotiem un avārijas darbiem — atbilstoši kopības noteiktajai kārtībai un līgumam (skat. zemāk).

Uzkrājumu nedrīkst izmantot pārvaldnieka zaudējumu un īpašnieku parādu segšanai (Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 14. panta sestā daļa). Pārvaldnieka kārtējos izdevumus sedz pārvaldīšanas maksa.

Kas apstiprina tērēšanu

Kārtību nosaka kopība un pārvaldīšanas līgums. Tipisks piemērs (sliekšņi — no Purvciema 22 līguma, katrā mājā atšķiras):

Par pilnvarotās personas lomu — rakstā Mājas vecākā pienākumi un tiesības.

Avārijas un uzkrājums

Pārvaldniekam ir pienākums rakstiski brīdināt īpašniekus par steidzami veicamajiem pasākumiem mājas pasargāšanai no bojāejas, sabrukuma vai izpostījuma un aprēķināt to paredzamās izmaksas (Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 14. panta trešā daļa).

Ja jāveic ārpuskārtas remonts — piemēram, jānovērš bojājums, ko nevarēja paredzēt, vai avārijas situācija, kuras novēršanai plānā paredzētie līdzekļi nav pietiekami, — pārvaldnieks noteiktos gadījumos var pieprasīt papildu maksājumu (MK noteikumu Nr. 408 21. punkts). Par ārpuskārtas remontu viņam jāinformē īpašnieki mājā redzamā vietā, jāuzaicina pilnvarotā persona piedalīties darbu pieņemšanā un divu nedēļu laikā rakstiski jāpaziņo izmaksas un remonta pamatojums (22.–23. punkts).

Daudzi pārvaldīšanas līgumi paredz, ka avārijas gadījumā pārvaldnieks drīkst rīkoties nekavējoties un saskaņošana notiek darbu gaitā vai pēc tam. Tāpēc uzkrājums mēdz „izkust” negaidīti — un tieši tāpēc ir svarīgi saņemt rakstisko paziņojumu par izmaksām un pamatojumu.

Kā sekot līdzi, kur nauda aiziet

• Gada pārskats: vismaz reizi gadā pārvaldnieks rakstiski sniedz pārskatu, tai skaitā par nodoto finanšu līdzekļu izlietošanu (Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 15. panta otrā daļa). Līdz 1. aprīlim pārvaldnieks paziņo, kur var iepazīties ar iepriekšējā gada ieņēmumu un izdevumu pārskatu (MK noteikumu Nr. 408 24. punkts).
• Pēc pieprasījuma: četru nedēļu laikā pēc rakstiska lūguma pārvaldnieks izsniedz informāciju par mājas ieņēmumiem un izdevumiem, arī par izmaksu veidošanas metodēm (27. punkts).
• Tāme un plāns: nedēļas laikā pēc rakstiska pieprasījuma (11. punkts).

Kā samazināt maksu

Maksas apmēru kopība ietekmē ar savu lēmumu par pārvaldnieka tāmi un uzturēšanas darbu plānu (skat. „Kā nosaka maksas apmēru”). Atteikties no obligātajām darbībām un plānā ietvertajiem remontiem nevar, bet var piedāvāt lētāku risinājumu — citu pakalpojuma sniedzēju, citu metodi, citu darbu laiku vai finansējuma avotu. Pirms samazināt:

• Pārvaldīšanas maksas samazināšana nozīmē mazāk pakalpojumu vai zemāku pārvaldnieka atlīdzību — tas var atspoguļoties kvalitātē.
• Uzkrājuma samazināšana ir bīstamāka: nauda, kas nav sakrāta, kādā brīdī tik un tā būs jāsavāc — bieži steigā un dārgāk.

Vērtīgāk nekā samazināt maksu ir redzēt, kur nauda aiziet, un panākt, ka katrs lielāks izdevums iet caur cenu aptauju ar salīdzinātiem piedāvājumiem. Konkrēts cenu salīdzinājums ir arī labākais pamatojums kopības lēmumam par „atšķirīgām pakalpojuma izmaksām”. Par to — rakstā Kopības lēmums par iepirkumu kārtību.

Kā dowork palīdz

• lielākos izdevumus var laist caur cenu aptauju ar vairākiem piedāvājumiem un rakstisku izvēles pamatojumu;
• pilnvarotā persona redz piedāvājumus un apstiprina izvēli tieši sistēmā;
• pieņemšanas akti, maksājumu apliecinājumi un darbu vēsture glabājas vienuviet;
• pārvaldnieka maiņas gadījumā vēsture paliek pie mājas ieraksta platformā.

Izveidot cenu aptauju →

Biežāk uzdotie jautājumi

Ar ko uzkrājums atšķiras no pārvaldīšanas maksas?

Pārvaldīšanas maksa sedz ikdienas pārvaldīšanu un pārvaldnieka atlīdzību. Uzkrājums ir nauda nākotnes remontdarbiem un ir dzīvokļu īpašnieku kopības manta (Dzīvokļa īpašuma likuma 15.² pants); pārvaldnieks to nedrīkst izmantot savu zaudējumu vai īpašnieku parādu segšanai.

Vai uzkrājuma fonds ir obligāts?

Maksājumu par turpmākajos periodos veicamajiem remonta darbiem pārvaldnieks tāmē ietver, ja vizuālajā pārbaudē vai tehniskajā apsekošanā konstatēti mājas bojājumi; atjaunošanu vai pārbūvi — ja to kā ekspluatācijas priekšnoteikumu norāda tehniskās apsekošanas atzinums (MK noteikumu Nr. 408 5.–6. punkts). Kopība var arī pati lemt par iemaksām uzkrājumu fondā (Dzīvokļa īpašuma likuma 13. panta 2.¹ daļa).

Vai pārvaldnieks var palielināt maksu bez kopības piekrišanas?

Pārvaldnieks katru gadu aprēķina maksājumus un paziņo tos līdz 15. oktobrim. Ja kopība 6 nedēļu laikā nepieņem lēmumu, pārvaldnieka aprēķins stājas spēkā nākamā gada 1. janvārī (MK noteikumu Nr. 408 10., 14. un 18. punkts). Par izmaiņām gada laikā noteikumi ir pārvaldīšanas līgumā.

Kas lemj, kam tērēt uzkrājumu?

Kārtību nosaka kopība un pārvaldīšanas līgums. Tipiski atkarībā no summas — pārvaldnieks (mazām summām), pilnvarotā persona ar rakstisku atļauju (vidējām) vai kopība ar lēmumu (lielām).

Vai pārvaldnieks drīkst iztērēt uzkrājumu bez saskaņošanas?

Tas atkarīgs no līguma; parasti — tikai avārijas gadījumā, kad jārīkojas nekavējoties. Arī tad pārvaldniekam rakstiski jāinformē par steidzamajiem pasākumiem un to izmaksām, bet pēc ārpuskārtas remonta divu nedēļu laikā jāpaziņo izmaksas un pamatojums (Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 14. panta trešā daļa, MK noteikumu Nr. 408 23. punkts).

Šis raksts ir vispārīgs skaidrojums, nevis juridiska vai finanšu konsultācija. Atsauces — uz Dzīvokļa īpašuma likumu redakcijā, kas spēkā no 2026. gada 29. maija, Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu un MK noteikumiem Nr. 408 redakcijā, kas spēkā no 2023. gada 23. septembra; Purvciema 22 piemēri — no konkrētās mājas pārvaldīšanas līguma. Konkrētie sliekšņi, likmes un kārtība atšķiras katrā mājā — pārbaudiet pārvaldīšanas līgumu.